Tốc độ:
1x
Hậu quả của sự chênh lệch này rất rõ: Nhà nước thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ít hơn thực tế từ đó thất thu ngân sách nhà nước; người dân bị thu hồi đất để làm dự án (cao tốc, khu đô thị) thì nhận bồi thường thấp dẫn đến khiếu nại kéo dài, tranh chấp gay gắt; doanh nghiệp đấu giá đất hoặc làm dự án thì khó tính toán chi phí chính xác, ảnh hưởng đến thu hút đầu tư.
Chênh lệch trên thực tế bảng giá đất do Nhà nước ban hành và giá mua bán thực tế ngoài thị trường
Giải pháp từ Luật Đất đai 2024
Những bất cập này đã tồn tại lâu nay và Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ năm 2024-2025 tùy điều khoản) đã cố gắng khắc phục bằng cách quy định rõ hơn về bảng giá đất.
Theo Luật Đất đai 2024, cách tính giá đất được chia làm 2 loại chính:
Loại 1: 11 trường hợp chỉ dùng bảng giá đất thuần túy (không cần điều chỉnh thêm). Đây chủ yếu là các việc đơn giản liên quan đến hộ gia đình, cá nhân như tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hàng năm, tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ lần đầu, phạt vi phạm hành chính về đất đai, hoặc bồi thường thiệt hại cho Nhà nước.
Loại 2: 6 trường hợp dùng giá đất cụ thể (thường phải áp dụng thêm hệ số điều chỉnh giá đất – gọi tắt là hệ số K để kéo giá lên gần thị trường hơn). Các trường hợp này thường phức tạp hơn, như giao đất cho tổ chức/doanh nghiệp, tính giá khởi điểm đấu giá đất, bồi thường khi thu hồi đất, hoặc cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
Tuy nhiên, dù Luật mới đã tiến bộ, nhưng khi áp dụng vẫn còn một số bất cập: cách phân loại chưa thật thống nhất, dẫn đến lúng túng cho địa phương và bảng giá đất vẫn chưa sát thị trường hoàn toàn.
.png)
Chính vì vậy, Bộ Tư pháp đã công bố Tài liệu thẩm định dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai nhằm "đảm bảo tính thống nhất, minh bạch, phản ánh sát giá thị trường, đồng thời giải quyết vướng mắc trong công tác định giá, thu tiền sử dụng đất và khai thác quỹ đất hiệu quả".
2 phương án ra sao?
Dự thảo Nghị định đưa ra 2 phương án xây dựng và áp dụng bảng giá đất, để các địa phương và cơ quan liên quan chọn cách phù hợp nhất:
Phương án 1: Đơn giản hóa tối đa – áp dụng hệ số K cho hầu hết các trường hợp. Theo phương án này, sẽ gộp chung thành 14 trường hợp áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số K. "Phương án 1: Quy định các trường hợp áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (14 trường hợp) là các trường hợp áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai năm 2024". Ưu điểm lớn nhất: dễ quản lý, thống nhất toàn quốc, tránh phải phân loại rườm rà, phù hợp với địa phương muốn áp dụng nhanh chóng.
Phương án 2: Chi tiết và linh hoạt hơn – giữ phân loại rõ ràng. Phương án này chia lại thành 2 nhóm riêng biệt:
- Loại 1: 9 trường hợp chỉ áp dụng bảng giá đất thuần túy (không nhân hệ số K). Đây là lấy từ 11 trường hợp cũ, rút bớt 2 trường hợp để giữ nguyên không điều chỉnh, chủ yếu các việc hành chính đơn giản.
- Loại 2: 8 trường hợp áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số K. "Các trường hợp áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (08 trường hợp). Trong đó có 06 trường hợp áp dụng giá đất cụ thể, 02 trường hợp áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024", cộng thêm bổ sung một trường hợp mới về cho thuê đất theo kết quả trúng thầu dự án.
So sánh chênh lệch Bảng giá đất đang áp dụng tại Hà Nội và giá thị trường. Ảnh: Báo Đầu tư
Chuyên gia nói gì?
Phương án 2 được nhiều ý kiến đánh giá là phù hợp thực tế hơn, vì nó giữ được sự linh hoạt cho các dự án lớn, đầu tư phức tạp.
Cụ thể theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA): "Nhận định công thức bảng giá đất nhân hệ số K chưa phù hợp với dự án quy mô lớn, HoREA kiến nghị cần áp dụng hệ số điều chỉnh riêng biệt cho từng dự án để sát thực tế và tránh đẩy giá nhà tăng ảo”.
Ngoài ra, trong văn bản góp ý của HoREA, ông Châu còn đề nghị: "Hiệp hội đề nghị 'mức thu bằng 20% giá đất trong bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) diện tích đất ở' để đảm bảo có tình có lý đối với người tái định cư, tránh áp hệ số K làm giá cao bất hợp lý".
Trả lời phỏng vấn trên báo Pháp Luật TP, ông Nguyễn Duy Thành, CEO Global Home cho rằng: "Hệ số K chỉ nên áp dụng cho các trường hợp đặc thù như khu vực có biến động hạ tầng đột biến (metro, Vành đai 3, mô hình TOD) hoặc khi Nhà nước thu hồi đất để đảm bảo giá bồi thường sát thị trường. Đối với các khu vực ổn định, không nên áp dụng thêm hệ số K để tránh đẩy giá đất lên cao vô lý, gây khó khăn cho giao dịch dân sự cũng như tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích lên đất ở của cá nhân, hộ gia đình".
Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đánh giá cao hướng định giá đất theo nguyên tắc thị trường: "Việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng nhất, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập giá đất nhất là hiện tượng hai giá, làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí hiệu quả đầu tư dự án." Ý kiến này ủng hộ việc sử dụng các công cụ như bảng giá kết hợp điều chỉnh (hệ số K) để thống nhất và sát thực tế hơn, gần với phương án 1.
Nhiều lô đất Thủ Thiêm bỏ hoang vì bị vướng định giá đất để giao đất, tính tiền sử dụng đất và đấu giá đất
Ngoài 2 phương án chính, dự thảo còn bổ sung nhiều quy định "dễ thở" hơn:
- Thêm căn cứ xây dựng bảng giá đất là "Yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai của từng địa phương" để phù hợp với quan điểm Nhà nước quyết định giá đất tại Nghị quyết số 18/NQ-TW (trích dự thảo).
- Chỉ cho phép sửa đổi bảng giá đất trong 3 trường hợp cụ thể (hệ số K vượt mức tối đa, thay đổi địa giới hành chính, hoặc đề xuất của UBND tỉnh).
- Cho phép bổ sung bảng giá đất trong 4 trường hợp (khu vực mới, chuyển mục đích sử dụng, theo quy hoạch chi tiết, giá tái định cư).
- Nội dung bảng giá đất chi tiết hơn với 5 phần chính: tiêu chí vị trí, giá theo loại đất, giá tái định cư, mức tối đa hệ số K, và các dự án đặc thù.
Nếu các quy định mới này được áp dụng tốt, thị trường bất động sản sẽ minh bạch hơn: Nhà nước thu đúng thu đủ, giảm thất thu; người dân được bồi thường hợp lý, giảm khiếu nại; doanh nghiệp dễ lập kế hoạch đầu tư, thúc đẩy dự án nhanh chóng.
Hiện dự thảo Nghị định đang trong giai đoạn lấy ý kiến rộng rãi từ các bộ, ngành, địa phương và người dân để hoàn thiện trước khi ban hành chính thức. Đây là một bước đi quan trọng để Luật Đất đai 2024 thực sự phát huy hiệu quả, giúp giá đất Nhà nước gần với thực tế hơn bao giờ hết.
Đăng Thy
